时寒冰说- 第5部分

房价迎着调控上涨



中国房价飞速上涨，正是从2003年开始的，除了众所周知的因素，与中国房地产背负的新使命——吸纳超发货币是密切相关的。



看两组央行公开发布的数据：



2003年7月末（〃18号文〃将房地产业定性为〃国民经济的支柱产业〃地位的分界点），广义货币供应量m2余额为20。62万亿元，而到2007年12月末，m2余额已达40。34万亿元，四年增长了近20万亿！



到2009年12月末，m2余额已达60。6万亿元，短短两年时间，又增长了20万亿元！



如此天量货币的增发，如果没有房地产的吸纳，后果是难以想象的。至少，通货膨胀的严重程度，将超过1993年、1994年。但是，这个期间通货膨胀并没有那时严重，因为，钱被固化到了房屋上面。



到2005年，房价上涨太快成为了〃两会〃最为热门的话题之一。〃两会〃之后，3月底，国务院出台《关于切实稳定住房价格的通知》，〃把稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关人责任〃。



一个月后，4月27日，温家宝主持召开国务院常务会议，〃国八条〃出台。余温未消，5月11日，国务院办公厅转发了七部门早在4月30日即已拟好完成的《关于做好稳定住房价格工作的意见》。又是一个〃国八条〃！



但是，房价在经过短暂的调整之后，在2005年下半年出现报复性上涨。以北京为例，2005年1~7月份，商品期房平均价格同比上涨了21。9％。



到2006年年初，房价继续一路飞涨，媒体声讨，民怨声起。5月17日，温家宝主持召开国务院常务会议，〃国六条〃出台。仅仅12天之后，〃九部委十五条〃出台，对〃国六条〃进一步细化。



金融方面，央行两次加息。银监会于2005年7月22日发出《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》的九条措施，严控房地产信贷风险。2006年，不到6个月，九部委组成的调控大军出台了不下13个房地产调控政策。






时寒冰说（5）

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第一部分　第13节：货币凶猛与房价股市之谜（13）



然而，2006年的政府调控并没能如愿地抑制住房价的上涨。2006年10月，北京以10。7％的涨幅领先全国。自2005年7月以来，北京房价连续上涨15个月。调控政策一个比一个严厉，然而，房价一次比一次涨得高。



在此期间，货币供应量在飞速增大。



次贷危机救了开发商



2007年年底开始，房价开始步入调整——这次的调整是受次贷危机的影响，而非调控的结果。



但是，楼市的低迷让对次贷危机忧心忡忡的政府再次出台扶持措施。2008年10月及以后，这些措施陆续出台。到了2009年春节一过，楼市回暖，量价齐　升。2009年年底，一些城市更是出现了〃恐慌性抢购〃，房价一骑绝尘，从低谷到巅峰，这一年楼市疯狂的涨幅令人瞠目结舌，超过了以往任何一年。在中国的　一线城市，几乎一天一个价——对照一下不难发现，天量信贷开始投放，房地产又承担了吸纳超发货币的功能。



房价一受到政策鼓励就上涨，很快，政府又不得不调整。



2009年12月14日，国务院召开常务会议，明确表示〃遏制部分城市房价过快上涨的势头〃，拉开了〃抑制性政策〃大幕，这标志着中国房地产政策，从刺激　消费又全面转向〃抑制〃房价。然而，2010年的楼市，犹如脱缰之马，继续保持着昂扬的上升势头，北京等一线城市的房价，很快进入3万元时代。4月1日，　国务院又公布新政策，决定对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险　缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款……



实际上，对于房价而言，调控与否其实并不重要，重要的是能否控制住印钞机和落实住房保障责任，这两条做到了，房价上涨的步伐就能减缓。否则，一边调控，一边加大货币投放，等于是火上浇油，是不可能真正抑制住房价的。



简言之，控制货币，房价就是无源之水；货币超发，房价就是有本之木。



货币供应量撑起高房价



有兴趣的朋友，可以把下面这组广义货币供应量余额数据（全部为央行公开发布）与中国的房价对照一下，看看趋同性是否一致：1999年为11。76万　亿，2000年为13。24万亿，2001年为15。28万亿，2002年为18。32万亿，2003年为21。92万亿，2004年为25。01万　亿，2005年为29。6万亿，2006年为34。55万亿，2007年为40。34万亿，2008年为47。51万亿，2009年为60。62万　亿，2010年为72。58万亿……1999~2010年间，中国gdp年复合增长率为13％（当年价格数，比可比价格数大），而m2年复合增长率为　17％。



货币越来越多，房价越涨越高，两者的关联度非常之高。或者，也可以把房地产当成一种货币——住房币，与中国最早的实物货币——牲畜币确有很多相似之处。



那么，房地产领域对货币的吸纳作用，经过量化之后，到底有多大呢？



2008年3月17日上午，住房和城乡建设部副部长齐骥就〃住房保障〃情况接受中外记者集体采访时表示，按户籍人口计算，城镇人均住宅建筑面积达到了28　平方米左右，人均每年增加1个平方米。齐骥给出的这个数据，是截至2007年的，当年，全国城镇人口共计5。94亿人。也就是说，2007年，我国城镇住　宅总面积是166。32亿平方米。2008年全国商品住宅销售面积为5。9亿平方米，2009年全国商品住宅销售面积为8。49亿平方米，三年加总起来总　共是180。71亿平方米，而2009年，全国商品住宅的均价为每平方米5182元。这样估算下来，截至2009年12月底，全国城镇住宅的总市值应为　93。6万亿元，如果算上全国办公楼和商业营业用房的市值，将更为惊人——2009年全国gdp总额才33。54万亿元。



这个数据有什么意义呢？



意味着，房地产总值与gdp的比值，既超过了次贷危机前的美国，也超过了1990年日本楼市泡沫破灭时的日本！



在住宅货币化的大前提下，如果房价下跌，改变人们对房价上涨的预期，导致房地产领域对货币的吸纳作用削弱，势必引发庞大资金流向商品流域，从而导致令人难以承受的通货膨胀。



第一部分　第14节：货币凶猛与房价股市之谜（14）



在高房价和通货膨胀之间，政策更能容忍哪一个、更担心哪一个，是显而易见的事情。



政府必须为超发的货币寻求一种持久而稳定的流向。



这就是另一种视野下的高房价问题。



第四节



超发货币流向之股市



吸纳超发货币的另一重要领域是股市。



股市为国企改革服务



中国股市一开始就承担着与西方发达国家截然不同的定位。我国设立股市的最初目的之一就是为国企改革服务，使得那些亏损企业通过资本市场的融资起死回生。这种定位决定着，中国的广大投资者将为国企改革承担责任。



2000年3月15日，当时的朱镕基总理在〃两会〃记者招待会上答中外记者问，《中国证券报》记者问：〃中国证券市场目前有近千家上市公司和四千多万投资　者，请问朱总理如何评价中国证券市场十多年来的发展？国企改革与脱困今年进入决战之年，中国证券市场能为国企改革提供哪些服务？〃



朱镕基笑了一下说：〃你问的问题不好回答。〃稍微犹豫了一会儿后，他挺了下身子说：〃中国的证券市场发展很快，成绩很大，但是很不规范。要取得全国人民的　信任、股民的信任，还要做大量的工作。中国的股票市场是非常重要的，特别是对于国有企业的改革，具有非常重大的意义。〃



其实，资本市场的功能，不仅是融资，更是一种实现资源最佳配置的平台：民众把暂时不用的资金，〃借给〃亟需发展资金的企业，分享企业发展收益，从而实现比　把资金存入银行更高的收益（与通胀指数相比，中国目前已经步入负利率阶段）。在这种情况下，是双赢的。然而，对资本市场转嫁改革成本的初期定位意味着，股　市在相当长的时期内，其实是单向的平台，即股民向企业和强势既得利益者输血的平台。



中国股民一直不能获得稳定的回报，不仅是制约中国资本市场发展的一大因素，也是影响中国资源优化配置和有效拉动内需、实现民富国强的障碍。



放下这些不提，股市对货币的吸纳作用也是赋予它的职责。



股市吸纳货币



我们知道，2003年，中国赋予房地产吸纳货币的使命，房价开始飞速上涨，而股市也一样。与房地产不同，股市要扩大吸纳货币的能力，必须解决一个障碍——股权分置问题。



股权分置改革，看起来国有大股东给了流通股一些补偿，但实际上受益最大的依然是国有股东。因为，国有大股东当初上市时并没有以现金在市场上购买股份，而是以远远低于真实市场价的资本估值而获得的股份及控股权，这些股权一旦上市流通，获取的收益是非常惊人的。



2004年1月31日，国务院发布《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》，明确提出〃积极稳妥解决股权分置问题〃。



而这个时期，也正是中国货币步入超发轨道的时候。也就是说，股权分置改革，实际上消除了股市对超发货币的吸纳阻碍，同时，也使国有股股价连涨数倍，做大了　国有资产。股权分置改革提升了上市公司控股股东拉升股价的动力，这意味着，大股东与流通股股东在利益方面有了共同点。2005年6月6日，上证综指从　998。23点开始起飞，到2007年10月16日，创下了6124。04的历史高点。



大量资金涌入股市，使得股市成为吸纳超发货币的重要场所。2007年10月16日左右，沪指登上6124点的历史高点时，两市a股总市值约为27。5万亿　元人民币。而2007年11月6日，中国石油以约7万亿元的总市值高调上市，使两市总市值达到33。62万亿元。



从吸纳到蒸发：香消玉殒



在货币持续超发后，常年累积的能量终于如岩浆般迸裂。2007年，物价飞涨，犹如火一样燃烧。中国缺少像美联储那样明确的注销货币的机制，这使得通过股市蒸发货币、消灭购买力成为选择。



随后，中国股市惨烈大跌，使财富迅速缩水，持续飞涨的房价立即掉头向下。国内开始出现通缩苗头。到了2008年10月16日，沪市总市值仅剩10。5万亿　元，流通市值为3。1万亿元。一年以来，两市的总市值已经蒸发超过20万亿元，相当于2007年75％的gdp被蒸发掉！



第一部分　第15节：货币凶猛与房价股市之谜（15）



如果理解了2007年通胀最严重时，政府对控制物价的严厉态度，就不难理解中国股市的这种看似怪异其实非常明了和直观的走势。股市下跌将部分购买力蒸发，成为从源头上抑制通胀的捷径——这正是我从2007年9月开始呼吁a股空仓的判断依据之一。



但a股更重要的作用是融资，从股市成立之初到现在，这个功能始终都很重要。如果不能理解这一点，就无法准确判断中国股市的大趋势。



实际上，每每想到这一点时，我都忍不住痛心。2008年，在股市大跌时，我也曾呼吁政府救市。我的想法是：在全球哀鸿遍野的时候，在很多优秀企业濒临破产　的时候，中国如果能够保持住资本市场的稳定，更有利于走出去，对外展开收购，这种机会转瞬即逝。而实际情况却是，中国股市比任何一个国家的股市跌得都惨，　首先实现了自残，以至于使自己也陷入危机之中，再无力走出去。



实际上，中国买那么多美国国债，还不如多买些企业的股权——这也是我前面曾提到的——通过这种途径介入甚至控制外国的一些优质企业和资产。比如花旗银　行，2006年，它的股票曾达到每股55。70美元，市值达到2772亿美元，而在2008年跌到3美元，2009年的3月6日，更是在盘中跌至0。97　美元，与最高时期相比，跌幅高达98％，总市值只剩55亿美元，与中国的上市银行相比，它仅仅高于南京银行和宁波银行这两家城市商业银行，低于当时我国a　股所有其他上市银行。



不仅金融业，美国优秀的制造业同样跌得惨不忍睹。比如，美国通用汽车股价在一年时间下跌90％，到2008年年底跌到3美元。对于中国而言，